签订房地产买卖合同时，卖家的承诺是否都需要写入合同？

有时为了吸引客户，房产经纪会在房产广告（MLS）中写上一些额外服务，或者承诺留下一些家具家电等给买家，但这些内容最终都没有写入购房协议中。买家收房后发现房产广告中的描述与实际不符，或者承诺留下的东西不见了，亦或承诺的事项并未付诸实施。这时候怎么办呢？买家有没有理由要求对方履行这些购房合同之外的承诺呢？

我们普罗大众的朴素法律观都认为承诺的事情就一定要做到，法院肯定也会支持这样的主张。但是亲们别忘了，现实总是骨感的！

安省使用的标准购房协议中一般都有一个被称之为“完整协议条款”（Entire Agreement Clause）的东西。这个条款基本意思就是：本协议是双方最终达成的合意，除此之外没有其他任何与本购房协议有关的口头或者书面的表述（representation)、保证（warranty）、协议或者条件（collateral agreement or condition）。简单说来，就是除了本协议之外，双方之前任何对房产的表述、承诺或者条件都不算数的意思。当然法律总有例外，如果卖家及其经纪人提供了重大失实的信息，比如房产广告里描述的房屋面积与实际面积相差较大的，法院有可能认定买家有权解除合同，拿回定金。

加拿大判例法中的法律原理一般都比较复杂，三言两语无法解释清楚。对普通购房者来说，最好的办法就是：任何你想要的承诺和条件，都要写进购房合同里！

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