房产联名的法律风险——一个真实的案例

2023年，安省法院作出了一个关于遗产规划和房地产联名权的重要判决，Jackson v. Rosenberg, 2023 ONSC 4403。这是一个加拿大安大略省高等法院的判决，涉及到共同共有财产（也称“联名房产”）的赠与和分割的问题。

本案原告是被告叔祖父去世前的伴侣。被告叔祖父去世后，其所有遗产都留给了原告。原告没有任何其他家人，在做遗产规划时，于2012年无偿将被告的名字添加到其房产上，双方成为共同共有人（joint tenants），目的是让被告在他死后通过生存者取得权（right of survivorship）获得房产，而不用支付遗嘱认证费（俗称“遗产税”）。

2020年，被告和她的丈夫表示想要翻修和出售该房产，之后另行购买一处房产，让原告和他们一起居住。这让原告感到不安，于是他单方面分割了共同共有关系，使双方成为按份共有人（tenants in common），各持50%的份额。被告不服，认为原告违反了他作为房产受托人的信托义务，也违反了他和被告的叔祖父之间的合同。

法院审理后认为，原告在转让房产时，只是赠与了被告生存者取得权，而不是房产的实际所有权。这意味着原告在生前仍然可以100%的自由支配房产，包括分割共同共有关系，将该房产变卖或者做贷款抵押。在分割共同共有关系后，被告所持50%的股份被认定为归复信托（resulting trust）, 即只是作为原告的信托人代其持有这部分股份，待原告去世后才能通过生存者取得权获得这50%的房产所有权，而属于原告的50%的份额则划入其遗产，按照其遗嘱进行分配。一审之后，被告被判支付原告$17,400的法律费用，但这只是原告所花法律费用的一部分，并非全部，另外被告还需承担自己的法律费用。目前被告还在申请上诉。按照安省法律，遗产认证费是遗产价值5万以上部分的1.5%，遗产价值不超过5万的，免收认证费。按照起诉时间2022年1月当地（Port Hope）的平均销售价格$1,110,000加元来计算，遗嘱认证费为$15,750加元。尽管房地产价格会有所波动，但双方付出的法律费用基本可以认定已远远超出了原本想要避免的遗产认证费。

正如法院所指出的，这个案例是一个警示，说明使用共同共有作为遗产规划的工具是有风险的，因为共有人之间的意愿和关系可能会随着时间而改变。

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